Desocupación - Entorno Urbano y Salud

Viviendas

Desocupación

CONTEXTO

Según la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda, las viviendas vacías son aquellas desocupadas de forma permanente y sin una causa justificada por un plazo superior a dos años, siendo causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población, y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

El abandono de estas viviendas provoca una falta de mantenimiento que puede derivar en problemas de insalubridad graves en su interior y que a través de los espacios comunes de los edificios terminarán propagándose al resto de las viviendas.

OBJETIVO

• Detectar y resolver los casos de desocupación permanente.
• Impedir la degradación de las viviendas vacías por falta de mantenimiento, evitando así posibles problemas de insalubridad en los edificios.
• Promover la ocupación de las viviendas vacías, garantizando una vivienda digna y en condiciones adecuadas para la población.

PROPUESTAS Y RECOMENDACIONES

• Realizar censos de viviendas con indicios de desocupación para obtener una radiografía precisa de la situación. Pueden ir acompañados de una encuesta a la propiedad de las viviendas con indicios de desocupación para determinar los motivos de esta e informar de ello a los servicios municipales, además de brindar medidas de fomento para facilitar la incorporación de la vivienda al mercado, preferentemente de alquiler.
• Declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad, lo que en algunos casos establecidos legalmente conlleva el inicio del procedimiento de expropiación forzosa de la vivienda (artículo 5.3. de la Ley 18/2007).
• Incoar expedientes contradictorios para la cesión obligatoria de viviendas vacías a la administración, por un periodo de tres años, para incorporarlas al fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, en el caso de las viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas y a condición de que se cumplan las siguientes condiciones:
  • que el propietario de la vivienda sea un sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del impuesto sobre las viviendas vacías;
  • que este sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en el que haya, como mínimo, una unidad familiar en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial sin solución con respecto a la vivienda definidas en la Ley 24/2015.
• Activar o mejorar los programas existentes para captar viviendas vacías y destinarlas a alquiler asequible:
  • Creación de una bolsa de viviendas de alquiler en el municipio (ya sea de mediación o de inclusión), o incluir incentivos municipales en la bolsa existente:
    • Financiación para pequeñas intervenciones de adecuación.
    • Bonificación de tasas fiscales, IBI, tasa de residuos.
    • Prima para destinar la vivienda a la bolsa.
    • Seguro por impagos.
    • Pago de deudas.
    • Obtención de la cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética.
  • Compra de viviendas para destinarlas a alquiler asequible. La compra de inmuebles se puede realizar a través de ofertas de compra pública o del derecho de tanteo y retracto de la administración de la Generalitat de Cataluña, regulado en los artículos 15 y 87 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, y en el Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria. El derecho de retracto otorga el derecho de adquisición preferente a la administración sobre un solar, edificio o vivienda ya vendido, en las mismas condiciones (precio, plazos, etc.) del contrato de compraventa efectuado.
  • Creación de una ayuda municipal a la rehabilitación del interior de viviendas en el caso de que estas se encuentren ocupadas y/o se destinen a alquiler asequible.
  • Negociación con las entidades financieras para la cesión de inmuebles vacíos.
  • Impulso de programas de masovería urbana en viviendas vacías. La administración puede brindar apoyo impulsando distintas medidas, como ayudas a la rehabilitación, bonificaciones en el IBI, difusión de la figura de la masovería urbana y del modelo de contrato, formación profesional sobre construcción, asistencia jurídica y técnica, creación de una bolsa de viviendas y de personas masoveras.
• Ofrecer beneficios fiscales en determinados tributos locales para las viviendas cedidas al Ayuntamiento o que se incorporen a la bolsa de alquiler (impuesto de bienes inmuebles, impuesto de construcciones y obras, tasas de las obras de rehabilitación, principalmente).
• Impulsar programas de disciplina e inspecciones.
  • Establecimiento de un programa de inspecciones de las viviendas vacías.
  • Emisión de órdenes de ejecución y seguimiento de las viviendas en mal estado.
  • Aplicación de las sanciones y medidas cautelares correspondientes por las infracciones que se hayan producido: no facilitar la inspección, no proporcionar la información requerida, no inscribir la vivienda vacía en el registro pertinente (en el caso de grandes tenedores), etc.

EXPERIENCIAS DE REFERENCIA

• Programa de rehabilitació d’habitatges amb finalitat social a Vilafranca- Ajuntament Vilafranca del Penedès. Programa que s´articula al voltant de la rehabilitació d´habitatges que estan desocupats i en mal estat.  
• Microcrèdits per a la millora d’habitatges a Manresa - Ajuntament de Manresa. Microcrèdits de fins a 6.000 euros per a la millora d’habitatges buits al Centre Històric per fomentar la rehabilitació i condicionament d'habitatges privats, amb el doble objectiu de millorar de les condicions d'habitabilitat del parc d'habitatges envellit i disposar de més habitatges de lloguer assequible.
• Programa tu tens la clau - Borsa d’habitatge de lloguer de Barcelona. Per fer possible la captació de nou habitatge, en un context de forta competència amb el mercat privat s’han incorporat una sèrie d’incentius a la captació:
  • subvencions del 100% de les obres de rehabilitació (fins a 20.000€, cal establir un contracte de 5 anys), o subvenció del 50% de la quota líquida de l’IBI,
  • incentiu per a la incorporació d’un habitatge buit a la borsa (1.500€),
  •  liquidació del deute en casos d’habitatge en procés judicial (fins a 6.000€).
• Programa de masoveria urbana de Manresa. L’Ajuntament de Manresa, juntament amb Càritas i la Cambra de la Propietat porta a terme un projecte de masoveria urbana per rehabilitar pisos buits amb destí a habitatge social. En 3 anys i mig hi han participat 15 famílies i s’ha donat servei a 74 persones. La gestió del projecte inclou l’acompanyament, la coordinació i el seguiment tècnic i social. 
• Jornada sobre Experiències europees de mobilització d’habitatge buit. Membres de l´Observatori DESC presenten experiències europees de mobilització d´habitatge buit dins de la jornada amb el títol Com fer front a la manca d´habitatge.
• Subvencions de la Diputació de Barcelona a través de l'Oficina d'Habitatge, de la Gerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats, de l'Àrea de Territori i Sostenibilitat destinades a finançar projectes/activitats que tinguin com a objectiu l'adquisició de determinats habitatges mitjançant l'exercici del dret de tanteig i retracte previst en el Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària o la compra a preu per sota mercat. Convocatòries 2016, 2017, 2018 i 2019. 

LEGISLACIÓN Y NORMATIVA

• Constitució Espanyola. L’article 33 consagra el dret a la propietat privada limitat al compliment de la seva funció social, i un habitatge buit no la compleix.
• Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que modifica l’article 72.4 de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (RDL 2/2004, de 5 de març)
• Llei 18/2007 del Dret a l’habitatge. Articles 5, 41, 42, 87 i ss, 108, 113, 123 i 124.
• Decret 75/2014, de 27 de maig del Pla per al dret a l'habitatge. Articles 9, 26 i 29.Llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica. Article 7.
• Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l´habitatge de les persones que es troben en risc d´exclusió residencial. Article 15.
• Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d´execució hipotecària. Article 4.
• Llei 14/2015, del 21 de juliol, de l'impost sobre els habitatges buits, i de modificació de normes tributàries i de la Llei 3/2012.
• Decret Llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge

ESTUDIOS Y DOCUMENTACIÓN TÉCNICA

• Amenós, J. 2017. Dictamen sobre el règim legal dels habitatges buits i les mesures que poden prendre les administracions locals. Consell Comarcal del Vallès Occidental.
• Ponce, J. Universitat de Barcelona. 2014. Dictamen jurídic relatiu a les possibilitats i requisits d’actuació de l’ajuntament de Terrassa respecte a l’habitatge buit o desocupat de titularitat privada en protecció de l’interès general.
• Valiño, V. (Coord.) 2014. Orientacions bàsiques pels ajuntaments interessats en mobilitzar habitatges buits. Observatori DESC, PAH, Ajuntament de Terrassa.
• Serra, A. Marc Jurídic adaptat a les noves realitats sobre les necessitats de l'habitatge: Bases legals i accions concretes. Ajuntament de Terrassa.
• CONFAVC; Celobert, sccl. 2017. Habitatge buit, necessitats d’habitatge i recursos existents a l’Àrea Metropolitana de Barcelona. Àrea Metropolitana de Barcelona. Desenvolupament Social i econòmic.

OTRAS FICHAS DE LA GUÍA

• La salubridad en las viviendas 
• El riesgo de pérdida de la vivienda

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